هنگامی که شخصی املاک و مستغلات را خریداری می کند ، یک ضمانت نامه به خریدار اعطا می شود و با ضبط کننده شهرستان ثبت می شود. چنین سرمایه گذاری های املاک و مستغلات اوراق بهادار نیستند. این معاملات املاک و مستغلات بدون هیچ گونه دخالت کمیسیون اوراق بهادار و بورس (SEC) یا بخش اوراق بهادار یوتا انجام می شود.

هنگامی که یک نفر برای خرید یک "مستاجر در حال حاضر" (یا TIC) درخواست دیگری می کند ، این علاقه به طور معمول طبق قوانین اوراق بهادار فدرال و اکثر قوانین اوراق بهادار دولتی امنیت محسوب می شود. با این حال ، یوتا ایالتی است که خرید و فروش منافع TIC معاملات اوراق بهادار محسوب نمی شود.

گفته می شود ، سرمایه گذاری هایی که با یک اعتماد به نفس در املاک و مستغلات تضمین می شوند ممکن است امنیت باشد یا نباشد. سرمایه گذاری های مربوط به املاک و مستغلات اوراق بهادار است که:

1. سرمایه گذاری (که معمولاً توسط یک سفته مشهود است) پیش فرض هایی که توسط یک اعتماد به نفس در املاک و مستغلات تضمین می شود ، اما عمل اعتماد با ضبط کننده شهرستان ثبت نمی شود و/یا در املاک و مستغلات کافی برای پوشش سرمایه گذاری وجود ندارد.
2. این سرمایه گذاری با پول سرمایه گذاران دیگر برای خرید املاک و مستغلات جمع می شود ، اما املاک و مستغلات به نام مروج نگهداری می شود ، نه سرمایه گذاران. باز هم ، سرمایه گذاری معمولاً توسط سفته مشهود است.

نگرانی ها

نگرانی در مورد ثبت نام

هر مروج که به دنبال سرمایه گذاری برای سرمایه گذاری است که به عنوان یک امنیت تعریف می شود باید:

1. امنیت را طبق قانون یوتا به درستی ثبت کنید.
2. نشان می دهد که امنیت از ثبت نام طبق قانون یوتا معاف است. یا
3. اگر امنیت یک امنیت تحت پوشش فدرال است ، پرونده را در یوتا اعلام کنید.

در بسیاری از موارد ، مروج نتوانند به درستی قوانین اوراق بهادار را رعایت کنند و اوراق بهادار ثبت نشده را به سرمایه گذاران یوتا ارائه دهند ، که این نقض قانون است.

نگرانی های مربوط به کلاهبرداری

بسیاری از مروج ها یا در ارائه یک سند افشای سرمایه گذاران ناکام نیستند و یا افشای ناکافی در سند خود ارائه می دهند. برخی از مروج حتی اطلاعات را در اسناد افشای خود حتی گمراه کننده یا نادرست نشان می دهند. این اطلاعات باید شامل توضیحات روشنی در مورد تجارت ، خطرات تجارت ، مالی حسابرسی شده و هرگونه کمیسیون باشد که به شخصی که از سرمایه گذاری شما درخواست می کند پرداخت شود. حذف یا ارائه نادرست اطلاعات مادی در پیشنهاد یا فروش امنیت ، کلاهبرداری در اوراق بهادار در نظر گرفته می شود. بعضی اوقات سرمایه گذاران به شخصی که سرمایه گذاری را می فروشد اعتماد می کنند و به جای افشای کتبی ، به آن رابطه متکی هستند ، که اغلب یک استراتژی است که به عنوان کلاهبرداری از وابستگی شناخته می شود.

نگرانی های مربوط به مجوز

بسته به ساختار سرمایه گذاری ، مروج ممکن است به عنوان یک دلال دلال یا مشاور سرمایه گذاری مجوز یا نداشته باشد. همچنین ممکن است آنها به عنوان نماینده املاک و مستغلات یا کارگزار وام مسکن مجوز بگیرند. صدور مجوز نظارت بر خارج از فعالیت های مروج را برای اطمینان از عملکرد آنها مطابق با مقررات صنعت فراهم می کند.

سوالات کلیدی قبل از سرمایه گذاری

چه نوع امنیتی ارائه می شود؟

شرکت ها سرمایه را از طریق بدهی یا تأمین اعتبار سهام افزایش می دهند. ممکن است برای سرمایه گذاری خود به شما یک سود سهام ، مانند بهره مشارکت ، سهام یا علاقه به یک شرکت با مسئولیت محدود صادر شود و ممکن است سود سهام یا سهمی از سود را دریافت کند. سرمایه گذاری شما همچنین ممکن است وام یا بدهی به شرکت مانند سفته یا اوراق قرضه باشد ، که طبق شرایط خاصی که ممکن است شامل پرداخت بهره باشد ، بازپرداخت می شود. بدهی نیز ممکن است ایمن یا ناامن باشد.

آیا این امنیت به درستی در بخش اوراق بهادار یوتا یا دولت فدرال ثبت شده است؟

اگر امنیت به درستی ثبت شده است ، باید بتوانید امنیت را در پایگاه داده آنلاین بخش یا پایگاه داده Edgar SEC پیدا کنید. اگر مروج می گویند امنیت معاف است ، آنها باید بتوانند استناد قانونی قانونی را که برای معافیت به آنها اعتماد می کنند ، برای شما فراهم کنند. اگر آنها نتوانند ، امنیت احتمالاً نامشروع است.

آیا به شما اسناد افشای ارائه شده است؟

برای کمک به شما در انجام دقت و احتیاط مناسب قبل از سرمایه گذاری ، باید یک تفاهم نامه در محل خصوصی ، یادداشت ارائه خصوصی یا برخی از اسناد دیگر ارائه شود که به طور کامل اطلاعات مربوط به سرمایه گذاری ، از جمله پرسنل مدیریت ، مالی ، رکورد پیگیری ، مدل کسب و کار و موارد را به طور کامل شرح می دهد. خطرات مرتبط با آن مدل. سند افشای اطلاعات باید از نظر طول (به طور معمول 30 تا 60 صفحه) باشد.

آیا به شما مالی حسابرسی شده از شرکت پیشنهاد شده است؟

به طور کلی ، مالی حسابرسی شده برای ارزیابی وضعیت مالی شرکت ، از جمله بدهی های برجسته بررسی می شود.

آیا ملک به نام شرکت از سرمایه گذاری شما یا نام دیگری درخواست می کند؟

شما ممکن است تصمیم بگیرید که از املاک فیزیکی و همچنین با دفتر ضبط کنندگان شهرستان بازدید کنید تا ببینید چه کسی مالک این ملک است ، یا اینکه با مالیات یا وام های دیگر رمزگذاری شده است. صحبت با صاحبان املاک در مجاورت ملک یا افرادی که قبلاً با شرکت مشغول تجارت بودند نیز ممکن است در تصمیم گیری در مورد سرمایه گذاری شما کمک کند.

آیا اعتبار شرکت یا مروج را می دانید؟آیا آنها شرکت های دیگری دارند که مشغول تجارت مشابه املاک و مستغلات بوده اند؟

جستجوی اینترنتی در مورد یک مروج و شرکت به شما چیزهای زیادی خواهد گفت. همچنین می توانید با انجام یک جستجوی اصلی ثبت شده در بخش شرکت های یوتا ، اطلاعاتی را پیدا کنید تا ببینید که آیا این مروج شرکت های سرمایه گذاری املاک و مستغلات دیگری داشته است یا خیر. این کار محتاطانه خواهد بود که به جستجوی سوابق دادگاه مدنی و ورشکستگی بپردازیم تا ببینیم آیا مروج یا هر شرکت گذشته یا فعلی پرونده ای را تشکیل داده است یا خیر.

اگر کل سرمایه گذاری خود را از دست دادید ، چه تأثیری خواهد داشت؟

اگر کل سرمایه گذاری خود را از دست داده اید ، برای ایجاد ضرر ، چه تغییراتی را در سبک زندگی خود باید ایجاد کنید؟این تغییرات چه مدت طول می کشد؟از دست دادن اصلی شما چه تاثیری در رتبه بندی اعتبار شما خواهد داشت؟آیا تغییر در رتبه بندی اعتبار بیشتر بر سبک زندگی شما تأثیر می گذارد؟